SCPI de rendement


  • Explications

Une Société Civile de Placement Immobilier permet à un épargnant d'investir dans l'immobilier sans en subir les différentes contraintes de gestion. La société administre son parc immobilier en supportant l'encaissement des loyers, l'achat et la vente des actifs, l'identification des locataires, les travaux ... L'investisseur, selon sa participation dans la SCPI, percevra des rendements provenant de la gestion du parc. Aucune taxe foncière ainsi que droits de mutation seront à attendre pour l'épargnant.

 

 

Une entité contrôle et encadre les agissements des SCPI : l'Autorité des Marchés Financiers. Celle-ci délivre les agréments aux SCPI tout en leurs imposant une visibilité de leur gestion. Les rapports apports annuels ainsi que les bulletins trimestriels devront alors être fournis et vrais.


  • Les différents avantages des SCPI de rendement

Les SCPI de rendement présentent de nombreux avantages. Tous les opposent à l'immobilier traditionnel. L’investissement en parts de SCPI permet la mutualisation des risques grâce aux différents locataires et actifs sous gestion. Les opportunités d'investir dans différentes SCPI offrent aux épargnants une diversification de leur patrimoine. La structure du marché des SCPI de rendement permet d'investir dans l'immobilier professionnel. Les bureaux, commerces, entrepôts, centres commerciaux, etc représentent des marchés sains sur le long terme. En effet, les fluctuations y sont rares à l'inverse de l'immobilier classique. 

 

L’acquisition de parts de SCPI permettra :

 

1.En cash ou à crédit

Quel que soit le mode de financement, l'acquisition de parts de SCPI pourra s'effectuer en cash ou à crédit. Via un investissement à crédit, un épargnant profitera de la déduction des intérêts d'emprunt. L'objectif sera alors d'optimiser la fiscalité des revenus fonciers perçus. Ce mode de financement permettra à l'investisseur de bénéficier de l'effet de levier du crédit

 

2.Un patrimoine diversifié

La diversité des SCPI donne aux épargnants l’accès à un large patrimoine sur différents territoires. Par cela, un investisseur pourra se créer un patrimoine diversifié par nature (bureaux, commerces, parkings, entrepôts...) mais aussi géographiquement.

 

2.Un rendement NET supérieur à l'immobilier classique

L'ensemble de frais supporté par un propriétaire d'immobilier traditionnel impute irrévocablement le rendement. En comparaison, l'acquisition de parts de SCPI n'implique aucune charge et imprévu. Ni frais de notaire, ni taxe foncière, ni travaux ne seront supportés par l'épargnant. Le rendement moyen Net en SCPI est proche de 5%  par an. Celui-ci est alors à comparer avec le rendement moyen Net en immobilier traditionnel.

 

3.Aucune gestion pour le détenteur de parts

L'investissement en SCPI entraîne aucune gestion locative. La société civile sera garante de l'administration du parc immobilier. L'épargnant profitera donc d'une gestion rigoureuse d'un professionnel et du versement des loyers de façon trimestrielle.

 

4.Une grande flexibilité

Le prix des parts de SCPI est fortement réduit comparer à l'immobilier classique. Le nombre de parts ainsi que le secteur d'activité et la durée de détention des parts ne seront imposés à l'épargnant. Quels que soient les objectifs et le profil de l'investisseur, l'acquisition de parts de SCPI représentera une réelle alternative à l'immobilier traditionnel.

 

5.Aucune dépense et aucun imprévu

Toute la gestion du parc immobilier sera attribuée à la SCPI. Les différentes charges, travaux et imprévus n'affecteront donc jamais l'épargnant.

 

6.Un marché sain

Totalement dé-corrélé de l'immobilier résidentiel, l'investissement en SCPI permet de profiter d'un marché sain. Les locataires du parc immobilier seront des grandes enseignes ou des administrations publiques triés et sélectionnés par la SCPI.

 

7.Un investissement non coté

L'acquisition de parts de SCPI n'a aucun lien avec le marché boursier. Il s'agit alors d'un investissement non côté. 

 

8.Une revente facile

La revente des parts est garantie par la SCPI.


  • Capital fixe ou variable ?

1.SCPI à capital fixe, présentation 

 

Une SCPI à capital fixe ne pourra évoluer en permanence. Les augmentations successives de capital seront décidées par la société de gestion. Cela permettra de déterminer la quantité et la durée de l'augmentation de capital de SCPI.

Deux conditions doivent être réunies pour mener une augmentation de capital :

  • ¾ de la précédente augmentation de capital doit avoir été investie dans des biens
  • les anciennes parts ne peuvent être cédées à un prix inférieur aux nouvelles parts

S’il n’y a pas d’augmentation de capital, les personnes désirant rentrer dans le capital d’une SCPI à capital fixe devront passer par le marché secondaire. C’est-à-dire qu’ils devront trouver un associé qui souhaite vendre ses parts.

 

Mise en garde sur les  SCPI à capital fixe

La caractéristique de capital fixe implique donc l’apparition du jeu de l’offre et la demande dans la fixation du prix de parts.

Il est donc possible avec une SCPI à capital fixe de réaliser un investissement sur le marché secondaire dont le prix n’est pas en corrélation avec la valeur acquise, la valeur réelle des parts.

En d’autres termes, il est possible de sous-payer, mais aussi de sur payer les parts de SCPI à capital fixe, en fonction de l’attrait que les autres investisseurs ont pour elles.

 

2.SCPI à capital variable

Dans une SCPI à capital variable, le capital est plafonné par les statuts. Tant qu’il n’est pas atteint, les particuliers peuvent souscrire au capital.

Un autre point spécifique à la SCPI à capital variable concerne la sortie des associés. En effet, dans une SCPI à capital fixe, les associés doivent trouver un acheteur. Dans une  SCPI à capital variable, les associés peuvent revendre leurs parts à tout moment. Elles seront rachetées par la SCPI elle-même qui pourra en émettre de nouvelles. Par contre, l’associé ne pourra pas revendre ses parts directement à un nouvel associé.

 

La valeur des parts est dite « réelle », elle est fixée en fonction de la valeur du parc immobilier. Il n’y a pas le même jeu spéculatif que sur les SCPI à Capital fixe.

 

Mise en garde sur les SCPI  à capital variable

La société de gestion s’engage donc à organiser la revente des parts d’un souscripteur sortant  d’une SCPI à capital variable. Cependant, cela ne veut pas dire qu’elle garantit dans tous les cas la reprise des parts.

Ainsi, dans les faits, avant de pouvoir revendre ses parts il faut que la société gérant la SCPI à capital variable ait d’abord trouvé une contrepartie, un acquéreur. Si un grand nombre de parts sont à la vente et ne trouvent pas preneur, la valeur des parts est fixée non plus en fonction de la valeur réelle de l’immobilier, mais en confrontant l’offre et la demande. Cette procédure suspend la variabilité du capital.

 

 

 

Néanmoins, il sera conseillé de préférer les SCPI à capital variable


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