Définition


  • Qu'est-ce qu'une SCPI ?

D'après l'article L214-50 du Code Monétaire et Financier, une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une personne morale ayant pour métier l'achat et la gestion d'un parc immobilier locatif. Pour réaliser de nouvelles acquisitions, la SCPI fait appel à l'épargne publique (particuliers et professionnels). Dès lors, ces épargnants deviennent associés. La SCPI leur reversera trimestriellement des revenus fonciers.

 

Aujourd'hui, les SCPI ont capitalisé près de 30 milliards d'euros.

 

L'investissement en parts de SCPI doit être envisagé sur le long terme. L'Autorité des Marchés Financiers (AMF) recommande ce support d'investissement immobilier pour une durée de détention de 8 ans.

 

L'AMF représente le gendarme des marchés financiers et englobe le marché des SCPI. Cet organe régulateur contrôle donc les SCPI.


  • Les différents avantages

Fréquemment nommé "Pierre Papier", l'investissement en parts de SCPI s'oppose à l'immobilier classique. Le détenteur de parts est considéré comme un associé de la SCPI et est propriétaire de l'ensemble du parc immobilier qui compose la SCPI, à hauteur de son investissement. L'épargnant-associé profite donc de loyers perçus trimestriellement (au prorata des parts détenues), ainsi que d'une attestation de propriété donnée par la SCPI.

 

Simple, accessible, flexible, rémunérateur...l'investissement en parts de SCPI séduit pour ces différents avantages :

 

1.Alternative au Livret A
Face à la baisse de compétitivité du Livret A (1 %), l'investissement en parts de SCPI est une réelle alternative. Présentant une rentabilité moyenne du secteur de 5.5 % nets de frais, l'épargne accumulée via ce support financier séduit plus de 600 000 nouveaux investisseurs en 2015.

 

2.Accessible dès 500 €

L'acquisition de parts de SCPI est accessible à toutes  les bourses et ne nécessite pas de liquidités importantes ! Avec un minimum de souscription de 500 €, un épargnant pourra donc chaque année augmenter son patrimoine immobilier.


3.Mutualisation des risques

La mutualisation des risques renvoie à la réduction du risque.

 

En effet, si un locataire du parc immobilier n’honore pas son loyer, l'ensemble des locataires supporteront la défaillance de celui-ci. Les meilleures SCPI réduisent alors ce risque au maximum en provisionnant un report à nouveau (RAN), nécessaire aux différents aléas. Il faudra attendre un RAN d'un minimum de 9 % pour commencer à envisager une gestion sérieuse de la SCPI.

 

Grâce à un ticket d'entrée réduit, il sera conseillé de réaliser des acquisitions auprès de différentes SCPI. Cette diversification est conseillée afin de diminuer le facteur risque.

 

"Ne mettons pas tous nos œufs dans le même panier"


4.Aucune contrainte de gestion

Á l'inverse de l'immobilier classique, l'acquisition de parts de SCPI n’entraîne pas de charges annuelles. L'associé ne sera pas redevable d'une taxe foncière.

 

La SCPI prend en charge la gestion du parc immobilier ainsi que son administration. Sous tutelle de l'AMF, la société morale conduit une politique d'investissements, identifie (achats/cessions) les actifs immobiliers, entretient le parc immobilier, sélectionne les locataires, garantit la gestion fiscale et le versement des loyers aux associés.


5.Diversification du patrimoine

L'investissement en SCPI offre à tous les profils d'épargnants l'accession à des actifs immobiliers. Il permet alors de développer et diversifier son patrimoine par nature (bureaux, commerces, maisons de retraite, crèches, cliniques,...) et géographiquement.


6.Rentabilité élevée et assurée

Aujourd'hui, le rendement des SCPI représente d'un des plus élevés parmi les différents placements immobiliers existants. En comparaison, en investissant 120 000 € dans un studio de 15 m² à Paris, le potentiel locatif mensuel est de 620 € (7 440 € par an). Soit une rentabilité annuelle brute de 5.167 %. Pour identifier la rentabilité nette, il faudra alors considérer l'ensemble des charges supportées (taxes et impôts, prélèvements sociaux, charges de copropriété, les travaux, les assurances, les frais de gestion locative, les risques de défaillance ou d’absence de locataire...). Cette rentabilité nette annuelle peut rapidement descendre aux alentours de 2.5 %, sans oublier le stress généré par la gestion d'un studio.

 

C'est pourquoi la rentabilité nette annuelle d'un studio est à comparer avec les 5,5 % nets annuels d'un investissement en SCPI !


7.Revente facile et organisée

L'épargnant-associé dispose de 2 alternatives pour revendre ses parts :

- directement à la SCPI, par virement ou chèque dans un délai de 1 mois

- sur le marché du "gré à gré", en recherchant un acquéreur


  • Les différents types de SCPI

Il existe 2 familles de SCPI : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

 

Les SCPI de rendement sont des supports immobiliers réalisant des acquisitions et administrations de biens professionnels. La location du parc s'effectue auprès de grands groupes privés et publics, via un bail commercial. Elles regroupent des actifs immobiliers tels que des bureaux, entrepôts, locaux d'activités ou des locaux commerciaux. L'objectif de ce type de SCPI sera d'offrir un complément de revenus à l'investisseur, grâce à une rentabilité nette annuelle de 5.5 %.

 

Les SCPI fiscales offrent en complément d'un rendement (moins important qu'en SCPI de rendement), un avantage fiscal. L'objectif de ce type de SCPI est d'offrir une défiscalisation plutôt qu'un large complément de revenus. Les réalisations sont alors axées sur les actifs immobiliers classiques d'habitations neufs ou anciens. Actuellement, nous conseillons les SCPI fiscales du type Pinel, Malraux et Déficit Foncier.

 

- SCPI Pinel : une réduction d'impôts sur 12 ans de 63 000 €, dans la limite de 300 000 € d'acquisition.

Les acquisitions d'actifs immobiliers porteront uniquement sur des biens neufs. De l'achat à la vente des biens, la SCPI s'occupe de tout.

Pour l'investisseur, l'avantage fiscal se traduira par une réduction de 18 % du montant investi étalé sur 9 ans. La revente des parts se fera à l'issue des 10 à 15 ans de détention, au moment de la liquidation des actifs de la SCPI. Le capital investi est alors récupéré. Tout au long de la phase de conservation des parts, l'investisseur profitera d'un rendement annuel net compris entre 2 % et 4 %.

 

- SCPI Malraux : une réduction d'impôts de 18 % du montant investit lors de l'acquisition des parts. Il s'agira d'un avantage fiscal "one shot" dans le sens où l'avantage fiscal s'appliquera sur la première ou les deux premières années de l'investissement. 

La Société Civile de Placement Immobilier Malraux réalisera des acquisitions d'actifs immobiliers de caractère au cœur des villes. Ces biens présentent alors des travaux de rénovation à effectuer. Toutes les rénovations seront alors prises en charge par la SCPI, ainsi que la gestion et la revente des actifs.

 

- SCPI Déficit Foncier : son fonctionnement se rapproche de celui des SCPI Malraux. Des rénovations et des travaux seront effectués sur les actifs acquis. Cependant, une partie de la valeur de ces travaux et rénovations vont impacter l'investisseur au titre d'un déficit foncier. L'avantage repose dans l'absence de plafonnement des niches fiscales et permet un avantage fiscal supérieur à 10 700 € par foyer fiscal.

Plus l'investisseur subira un Tranche Marginale d'Imposition (TMI) élevé et disposera de revenus fonciers conséquents et plus l'impact d'un investissement en SCPI Déficit Foncier sera important.

Exemples de biens gérés par des SCPI


  • La fiscalité des SCPI

Les loyers en provenance des SCPI sont assujettis à l'impôt sur le revenu et sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont alors imposés selon la TMI de l'investisseur. Les Tranches Marginales d'Imposition 2016 sont résumées dans le tableau suivant :

Revenus Imposables TMI
de 0 € à 9 700 €

 0 %

de 9 701 € à 26 791 € 14 %
de 26 792 € à 71 826 € 30 %
de 71 827 € à 152 108 € 41 %
supérieurs à 152 108 € 45 %

L'investissement en SCPI offre la possibilité de déduire les intérêts d'emprunt. L'objectif sera alors de réduire les revenus imposables et donc l'impact fiscal des loyers perçus.

 

L'investisseur peut opter pour le régime micro-foncier, s'il dispose de biens immobiliers locatifs. Pour cela, il sera nécessaire de ne pas percevoir plus de 15 000 € de revenus fonciers annuels. Ce régime offre un abattement de 30 % sur les loyers perçus. Cependant, il ne sera pas envisageable de déduire les intérêts d'emprunt.


  • Pourquoi investir en SCPI ?

 

L'investissement est SCPI permettra de répondre à différentes problématiques : développement de patrimoine, diversification, compléments de revenus, réductions d'impôts, retraite, succession...

 

Investir dans l'immobilier permet de dégager des revenus annexes via la mise en location de l'actif. Les loyers épongent les mensualités de crédit et l'effet de levier du crédit permet une constitution de patrimoine rapide. En effet, le climat bancaire actuel fait que les taux d'emprunt sont bas. Il est donc pertinent et important de savoir profiter de cette tendance !

 

Cependant, l'investissement immobilier classique comporte de nombreuses contraintes :

- carence locative

- charges de copropriété

- sinistre éventuel

- gestion locative

- stress

- vétusté

- rendement brut attractif mais faible rentabilité nette

 

L'objectif d'un investissement est sa rentabilité. Afin d'éviter les différentes contraintes liées à l'immobilier classique et profiter des avantages et la sécurité de la pierre, une solution s'offre aux investisseurs : la Société Civile de Placement Immobilier.


Comprendre les SCPI en 2 minutes


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