La fiscalité en LMNP


D’après la loi, l’activité de Loueur meublé Non Professionnel est considérée comme commerciale. Les bénéfices perçus de la location meublée seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

 

Le louer meublé non professionnel sera alors considéré comme tel dès lors qu’il n’est pas inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que Loueur Meublé Professionnel. Ses recettes tirées de la location ne devront pas excéder 23 000 € par an et ne devront pas représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

Cependant, certaines locations meublées seront affranchies d’imposition. Ce sera notamment le cas pour la location en meublé d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale si celle-ci représente l’habitation principale du locataire. Les chambres d’hôtes seront également exonérées d’impôts si les revenus de la location n’excèdent pas 82 200 € par an.

 

 

  • Le régime d’impôt en Louer Meublé Non Professionnel

Il existe deux régimes d’imposition pour les revenus liés au régime LMNP.

Le régime micro-BIC :

Pour profiter du régime micro BIC, les revenus liés à la location ne doivent pas dépasser 32 900 €. Le calcul du bénéfice à imposer sera alors égal aux loyers annuels diminués d'un abattement de 50 %. Le loueur meublé sera alors imposé sur la moitié de ses revenus BIC. Cependant, aucun déficit ne pourra être créé.

 

Le régime BIC réel :

Ce régime concerne les loueurs meublés non professionnels qui perçoivent des recettes supérieures à 32 900 €. Dans ce cas de figure, il est obligatoire de déclarer les revenus LMNP au réel.

 

 

Comme dans le régime micro-BIC, il sera alors possible de déduire des loyers un certain nombre de charges subit au cours de l’année. Une fois les charges déduites, on obtient alors le résultat à déclarer. Celui-ci pouvant être soit positif et sera alors considéré comme un bénéfice. Ce résultat sera par la suite ajouté à l’ensemble des revenus du foyer fiscal, pour être imposé. Dans le cas d’un résultat négatif, celui-ci sera désigné comme déficit. Il sera alors reportable sur les bénéfices ultérieurs pendant 9 ans. Par contre, ce déficit n’est pas assignable au revenu global de l’année. En effet, il doit rester affecté à l’activité LMNP.

 

Les charges réelles représentent les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais comptables...

 

Les charges comptables représentent l’amortissement du mobilier et de l’immobilier réalisé par un Centre de Gestion Agréé.


  • L'amortissement du mobilier et du foncier

Il est possible pour l’investisseur de réaliser un amortissement du bien et de son mobilier. Celui-ci pourra alors être amorti à 100 % de sa valeur HT. L’amortissement pourra être effectué sur 5 à 10 ans pour les meubles et les équipements. Ce qui représente un amortissement de 10 à 20 % par an. Pour l’immobilier et les frais d’acte, l’amortissement s’effectuera sur une période de 25 à 40 ans, soit 2,5 à 4 % d’amortissement du bien par an. En revanche, le terrain sur lequel le bâtiment sera construit ne pourra être amorti.

 

En cas de résultat négatif, la part du déficit générée par l’amortissement sera alors reportable sur les futurs bénéfices sans limite dans le temps.

 

 

Une fois l’amortissement réalisé, il sera possible de conserver les biens sous le régime du micro-BIC. Dans ce cas, l’investisseur profitera d’un abattement de 50 % sur ses loyers. En revanche, il ne pourra plus déduire de charges. Dans une autre optique, il sera possible de revendre le bien à un autre investisseur. Le nouvel acquéreur reprendra le bail et les avantages fiscaux (amortissement du mobilier et de l’immobilier).


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