Définition


Le régime de Location Meublée Non Professionnelle facilite l'investissement dans l'immobilier neuf ou ancien. Un investisseur développera son patrimoine immobilier et profitera de revenus complémentaires en louant son bien. Pour profiter de ce statut, le cadre juridique prévoit que le logement soit équipé, pour permettre au futur locataire d'en jouir immédiatement.

 

Afin de profiter pleinement des avantages offerts par le statut LMNP, il sera conseillé de préférer ou non les biens rattachés à une résidence de services (types EHPAD, Étudiantes, Seniors, Tourisme). L'avantage des résidences de services repose dans l'absence de gestion pour l'investisseur. En effet, toute l'administration du bien sera effectuée par la résidence. Un bail commercial liant l'investisseur et la résidence sera alors signé, pour une durée de 9 à 12 ans renouvelable.

 

Cette dimension offre de nombreux avantages à l'investisseur et retire toute pression liée à la gestion d'un bien locatif.

 


Le dispositif LMNP conviendra à tous les profils d'investisseurs : salariés, professions libérales, indépendants, fonctionnaires, chefs d'entreprises, expatriés, retraités ...

 

L'investisseur ne devra pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur professionnel.

 

Le cadre juridique impose toutefois que les recettes annuelles brutes n'excédent pas 23 000 € TTC ou représentent plus de 50 % des ressources du foyer fiscal.


  • Les différents avantages

Face à l'immobilier traditionnel, les biens soumis au régime LMNP présentent un rendement nettement supérieur ainsi qu'une fiscalité des plus avantageuses. Les prix des biens en LMNP débutent dès 60 000 €.

 

Le propriétaire d'un lot rattaché en résidences de services n'aura aucune contrainte de gestion. En effet, l'administration du bien sera assurée exclusivement par le gestionnaire de la résidence. 

 

Afin de garantir le rendement, un bail commercial sera alors signé entre le propriétaire et la résidence. Celui-ci prendra effet pour une période de 9 à 12 ans. Il garantira donc le rendement présenté et ce quel que soit le niveau d'activité de la résidence. Donc que le bien soit loué ou pas, la résidence s'engage à verser les loyers garantis dans le bail commercial. Á charge pour elle de trouver un locataire. 

 

La signature d'un bail commercial est garante d'un investissement réussi. En effet, celui-ci encadre la répartition des charges entre les 2 parties du bail. La revalorisation annuelle des loyers sera précisée dans le document.

 

Ce régime permet, pour les biens neufs, de profiter de la récupération du montant de TVA. L'administration effectuera une régularisation de TVA auprès de l'investisseur, dans les 6 mois suivants la mise en exploitation de la résidence. Les biens anciens seront exonérés de TVA.

 

Enfin, en résidences de services les différents loyers perçus jouissent d'une fiscalité opposée à l'immobilier traditionnel. Leur imposition est donc bien plus avantageuse pour l'investisseur.

 


  • Quelle fiscalité ?

Dans l'immobilier traditionnel, les loyers perçus sont considérés comme des revenus fonciers et subissent une lourde fiscalité. Le rendement de l'investissement en est fortement impacté.

 

En résidences de services, la dimension fiscale est tout autre. La location s'effectuant meublée, les revenus offerts par la résidence seront considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette distinction en fait l'investissement phare de l'immobilier locatif. L'investisseur pourra choisir 2 modes d'imposition :

  • Régime Micro-BIC : dans le cas de revenus BIC inférieurs à 32 000 € par an, un abattement de 50 % sera imputé sur l'ensemble des revenus perçus. L'assiette imposable sera alors réduite de moitié. L'investisseur profitera alors d'une optimisation de la fiscalité de ses revenus BIC. Cependant, le choix de ce régime sera pertinent uniquement si les charges ne dépassent pas 50 % des revenus BIC perçus.
  • Régime BIC Réel : dans le cas de revenus BIC inférieurs à 32 000 € par an, l'ensemble des charges supportées par l'investisseur seront déduites des revenus BIC perçus. Le choix de ce régime sera pertinent si l'ensemble des charges représente plus de 50 % des revenus BIC perçus. L'investisseur réduira alors sensiblement la pression fiscale affectée à l'ensemble de ses revenus BIC. Il sera alors envisageable de déduire les charges suivantes :
    • les intérêts d'emprunt
    • les frais de notaire
    • la taxe foncière
    • la taxe d'habitation
    • les assurances
    • les différents travaux de répartition
    • l'amortissement du bien et ses travaux

  • Comment revendre son bien en LMNP ?

Le secteur des résidences de services n'étant pas corrélé avec le marché de l'immobilier classique, le concours d'une agence immobilier ne sera pas pertinent. En effet, les agences immobilières sont peu en phase avec cette typologie de bien. Leurs évaluations ne seront alors pas significatives avec l'opportunité que représente le bien.

 

Pour mener à bien cette étape cruciale de l'investissement, il sera conseillé de s'adresser à des professionnels du secteur.

Astucesimmo.fr regroupant un carré d'experts dédié à cet effet, nous invitons les investisseurs soucieux de revendre leur lot dans les meilleures conditions à nous contacter.

 


Comprendre le régime LMNP en 2 minutes


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