La location meublée


 

La Location Meublée Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal créé en 1949. Il permet aux contribuables de mettre un bien (chambres, appartements...) en location et de percevoir des revenus locatifs. Pour profiter de ce régime, le loueur ne devra pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel. Les revenus locatifs ne pourront alors excéder 23 000 € par an et représenter plus de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. 

 

 

  • Quelles conditions respectées ?

- investir dans un logement meublé

- ne pas être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS) comme loueur meublé professionnel

- ne pas percevoir plus de 23 000 € de revenus locatifs par an

- l'ensemble des revenus locatifs ne peuvent représenter plus de 50 % des revenus globaux

 

 

  • Quelle fiscalité ?

La fiscalité des revenus locatifs issus de la location meublée est plus attractive en comparaison avec les revenus fonciers en provenance d'un investissement immobilier traditionnel.

En effet, en cas de LMNP les loyers seront considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) à la différence des revenus de l'immobilier classique qui seront assimilés à des revenus fonciers.

 

Cette distinction permet alors de profiter de 2 régimes distincts, si les revenus sont inférieurs à 32 000 e par an :

 

- Régime Micro-BIC : cette option sera accessible uniquement si les revenus de la location meublée sont inférieurs à 32 000 € par an.

Dans ce cas, l'intégralité des différentes charges ne pourra être déduite. Cependant, les revenus locatifs annuels profiteront d'un abattement de 50 %. Ce régime sera alors pertinent si les charges du loueur ne dépassent pas 50 % des revenus locatifs.

 

 

- Régime BIC réel : cette option sera obligatoirement admise pour les revenus d'une location meublée supérieurs à 32 000 € par an.

Dans ce cas, la tenue d'une comptabilité sera exigée par l’administration fiscale. A la différence du régime Micro-BIC, l'intégralité des charges pourra être déduite. Le loueur déduira alors :

  • les intérêts d'emprunt
  • les frais de notaire
  • la taxe foncière
  • la taxe d'habitation
  • les assurances
  • les travaux
  • l'amortissement du bien
  • l'amortissement du mobilier
  • l'amortissement des travaux

 

Par la suite, 2 situations se présenteront au loueur. Soit la réduction des charges entraînera un bénéfice. Dans ce cas, le résultat positif sera intégré à l'ensemble des revenus en fin d'année.

Soit la réduction des charges entraînera un déficit. Dans ce cas, ce résultat négatif sera reportable sur les bénéfices des 9 années futures. Cependant, ce déficit ne sera imputable uniquement sur les revenus BIC et non sur les revenus globaux du loueur.

 

  • Quels avantages ?

- les prix d'un bien en LMNP sont relativement accessible. Un investisseur pourra prétendre à acquérir un lot dès 60 000 €.

- pas de gestion locative, le bien est confié à un gestionnaire

- un rendement assuré quelque soit le niveau d'occupation du bien

- le bail commercial

- la récupération du montant de TVA si le bien est acquit neuf

- la fiscalité avantageuse

 

  • LMNP et ISF

Les biens détenus en  LMNP entrent dans l'assiette de l'ISF.

 

 

  • Revente d'un bien LMNP

La revente d'un bien en LMNP est réalisable.

Cependant, il sera nécessaire de se rapprocher d'un professionnel de la Gestion de Patrimoine. En effet, le marché de la location meublée est totalement dissocié de l'immobilier traditionnel. Une agence immobilier classique aura souvent tendance à ne pas identifier le réel potentiel du bien, risquant alors un décote.

 

 

Le marché secondaire de la LMNP est relativement prisé des investisseurs. Les contribuables désireux de préparer leur retraite, diversifier leur patrimoine ou se créer un complément de revenus s'orientent vers les biens anciens. Les Loueurs Meublés Professionnels (LMP) sont également à l'écoute du marché et recherchent les meilleures affaires.

 


 

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