COMMENT RÉUSSIR SON INVESTISSEMENT PINEL ?


Comment réussir son investissement Pinel ?


 

La Loi Pinel est entrée en vigueur le 1er Janvier 2015. Cette Loi de Défiscalisation remplace la précédente Loi Duflot. Elle a été prolongée jusqu'à fin 2017 par le gouvernement. Les effets positifs de ce dispositif sont alors visibles sur le marché de l'immobilier. Cette nouvelle loi se situe sur la lignée des précédents dispositifs d'investissement locatif tel que la loi Scellier, Borloo ou Robien.

 

La Loi Pinel relance le secteur immobilier neuf et propose un système"gagnant gagnant" entre l’État et le contribuable. Alors que le gouvernement use de ce dispositif fiscal pour répondre à ses objectifs économiques (relance du logement, soutenir le secteur de la construction et immobilier, lutter contre la crise du logement, etc), le contribuable réalise un investissement et défiscalise ses revenus.

 

La Loi Pinel offre alors la possibilité de louer le bien à un ascendant ou descendant, tout en profitant de l'avantage fiscal !

 

Ce dispositif permet également de se constituer un patrimoine immobilier sain et transmissible. Il s'agira donc d'un investissement tangible et sécurisé. En effet, l'immobilier reste une valeur refuge en tant de crise ! De plus, il s'agira d'un excellent vecteur pour préparer sa retraite grâce à la réception de revenus complémentaires.


Actuellement, l'environnement est favorable pour réaliser un investissement immobilier. En effet, les taux d'intérêt sont historiquement bas et les prix de l'immobilier ont affiché une baisse significative. Enfin des demandes de location explosent dans les grandes villes et à leurs périphéries.

 

Cependant, est-il judicieux de se précipiter sur le premier programme immobilier se présentant ?

 

 

Tous les programmes Pinel n'ont malheureusement pas tous la même valeur ! En effet, l'avantage fiscal ne doit pas ausculter l'environnement et le prix d'acquisition du bien sélectionné. Le choix d'un bien devra alors répondre aux objectifs et besoins du contribuable. Par la suite, certains éléments devront alors analyser. Astucesimmo.fr a alors dégagé les points clés d'un investissement immobilier Pinel.

 

  • Contrôler le prix du bien immobilier

L'avantage proposé par la Loi Pinel est plafonné au montant d'acquisition. En effet, jusqu'à 300 000 € d'acquisition, le contribuable profitera pleinement de la réduction d’impôt. Cependant, pour les acquisitions supérieures à 300 000 €, l'investisseur ne disposera d'aucune réduction d'impôts pour le superflus investit. C'est pourquoi, il ne faut pas alors maîtriser le ticket alloué à chaque projet.

 

De plus, les promoteurs disposent d'outils marketings puissants pouvant pousser à l'investissement tout en masquant les points négatifs du programme. C'est pourquoi il sera nécessaire d'identifier tes éléments favorables et défavorables de chaque bien afin de réussir l'investissement. N'oublions pas qu'un bien immobilier a pour vocation d'être revendu un jour.

 

 

  • Fixer un loyer réaliste

Un investissement immobilier en Loi Pinel implique de respecter des loyers de référence. L'estimation du loyer ne sera alors pas uniquement au bon vouloir du propriétaire. Ils devront alors respecter les prix du marché. Cela aura pour effet d'éviter tous loyers abusifs.

 

Cependant, la détermination d'un loyer juste ne garantira pas la location pleine du bien. En effet, certains éléments devront être analysés comme la demande de location pour le même type de logement ainsi que le nombre de logements vacants sur la même zone.

 

Le loyer devra également intégrer les charges assumées par l'investisseur. En effet, celui-ci devra couvrir les intérêts d'emprunt, les assurances, les charges, l'entretien ou encore la garantie locative. C'est pourquoi une estimation réaliste permettra de garantira un investissement sain et de dégager une rentabilité sur le long terme.

 

 

  • Identifier l'écart de prix entre l'ancien et le neuf

Les prix au m² dans le neuf sont supérieurs à ceux de l'ancien. Cela s'explique par les normes de construction, le coût des matières premières, la garantie décennale, leur faible consommation énergétique mais également par les standards actuels proposés par les biens neufs. A l'issue de la période de location et de défiscalisation, le logement sera alors en concurrence avec les programmes neufs du moment et les biens plus anciens. C'est pourquoi, il sera nécessaire de réaliser une étude des prix dans la zone sélectionnée. En effet, pour éviter toutes moins-values, il sera alors conseillé de préférer les programmes neufs présentant des prix supérieurs de 30 % par rapport à l'ancien !

 

 

  • Vérifier les garanties financières d'achèvement

Chaque programme neuf ou proposé en Vente en Etat Futur d'Achèvement dispose obligatoirement d'une garantie financière d'achèvement (GFA). Celle-ci assure donc l'achèvement du bâtiment. Aujourd'hui, nous pouvons identifier 2 types de GFA :

  • GFA intrinsèque, qui ne garantira la fin des travaux qu'à hauteur des fonds de l'opération immobilière, principalement constitués des avances déjà collectées

  • GFA extrinsèque, qui sera supportée par un tiers. Il s'agira alors d'une banque ou d'une compagnie d'assurance. Elle présente l'avantage de garantir l'achèvement des travaux si le promoteur faisait faillite. Il sera alors conseillé de privilégier les programmes présentant ce type de GFA

 

  • Vérifier le permis de construire

Le permis de construire est la pierre angulaire d'un programme immobilier neuf. En effet, il sera nécessaire de vérifier si celui-ci est purgé. Dans le cas contraire, il se pourrait qu'un voisin ou une administration considère que ce projet ne respecte pas certaines règles d'urbanisme. Il sera alors conseillé de préférer les programmes présentant un permis de construire purgé de tout recours. Au minimum, une condition suspensive donnera lieu à un remboursement des acomptes. Dans le cas contraire, un fort risque d'allongement des délais de construction est à prévoir.

 

 

  • Sélectionner un programme dans une région attractive

Toutes les villes françaises n'ont pas le même attrait. Différents facteurs tels que la mobilité des cadres, l'ensoleillement pour les seniors ou le développement économique attirent les populations. Pour retrouver les villes françaises les plus attractives, cliquez-ici.

 

 

  • Éviter les zones sans développement économique

Les locataires d'un bien sont principalement des contribuables actifs. Il sera donc primordial d'inscrire son investissement immobilier dans un environnement économique présentant une stabilité ou une progression dans les années à venir. Les zones présentant un solde migratoire positif et proposant des emplois seront naturellement à solliciter. De nouvelles zones apparaissent comme Toulouse, Bordeaux et Nantes qui sont des villes créatrices d'emplois.

 

Les villes côtières, la Capitale et les grandes agglomérations restent encore favorables pour réaliser un investissement immobilier. Pour les autres régions, il sera conseillé de réaliser une étude de l’environnement pour identifier d'éventuels projets d'implantations industrielles et commerciales existants ou à venir.

 

 

 

  • Préférer un bien éligible à la garantie locative

 

La garantie locative permet d'être remboursé en cas d'impayé de loyer ou de dégradation du bien par le locataire. Il s'agit également d'une protection juridique en cas de litige avec celui-ci. Si l'investisseur réalise son allocation à crédit, la garantie locative permettra d'assurer le remboursement des mensualités. Sur option, le rendement du projet sera garanti puisqu'elle couvrira toute vacance locative au cas où le bien ne serait loué pendant une longue période.

 

L'équipe Astucesimmo.fr

www.astucesimmo.fr


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