Investir en scpi ou dans un studio


Investir en SCPI ou dans un Studio

 

 

 

Le marché de l’immobilier représente un secteur aux multiples opportunités. Les investisseurs cherchent constamment à identifier les biens immobiliers les plus pertinents. En effet, l’immobilier reste un excellent vecteur pour développer et diversifier son patrimoine. Il s’agit de la pierre angulaire de chaque patrimoine. Encore faut-il maîtriser les différentes composantes du marché ou être bien conseillé et accompagné, pour éviter toute mauvaise opération.

 

Pour une allocation similaire, l’acquisition de parts de SCPI n’aura pas les mêmes effets face à l’achat d’un studio en direct.  Selon le support sélectionné, les charges associées auront alors un impact varié sur la rentabilité. Nous allons comparer ces deux investissements afin d’identifier le placement le plus pertinent pour un particulier.

 

 

  • Investissement dans un studio

Depuis 1998, le marché de l’immobilier résidentiel a évolué.  À la fin des années 90, un investisseur pouvait acquérir un studio à Paris pour un montant de 200 000 francs, soit 30 000 €. Actuellement, pour le même bien, un particulier devra débourser pas moins de 110 000 € (hors frais d’acquisition). Cet effet n’est pas prêt de se reproduire dans les années à venir. La tendance actuelle s’oriente plutôt vers des prix stables et en baisse dans certaines régions. L’hypothèse de réaliser de fortes plus-values commence à s’essouffler.

 

L’avantage principal d’un investissement dans un studio repose sur le taux d’occupation. En effet, les petites surfaces sont très prisées par la clientèle d’affaires, les étudiants, les touristes ou les jeunes actifs attirés par un bien au cœur d’une grande ville. Ils ont donc un rendement au mètre carré supérieur à des biens immobiliers d’une surface supérieure. Cependant, il adviendra au propriétaire d’en exploiter au maximum l’espace disponible.

 

 

Investir dans un studio implique de louer son bien à un tiers. Le propriétaire se voit alors dans l’obligation de trouver un locataire dans les plus brefs délais. L’investisseur, cherchant alors à rentabiliser son acquisition, devra maximiser le taux d’occupation de son logement. Une étude rigoureuse des différents dossiers de location sera donc menée par le bailleur. En effet, des risques peuvent apparaître. Le locataire alors choisit peut se trouver en situation de difficultés financières. Dans ce cas, un risque de loyers impayés pourra être supporté par le bailleur. Une telle situation réduit alors le rendement du bien.

 

Le propriétaire doit également veiller à l’entretien de son bien. Des dégâts des eaux ou d’autres aléas peuvent apparaître. Le bailleur devra alors supporter le coût de ces différents travaux. De plus, son bien faisant partie d’une copropriété, des charges seront associés. Si le syndic de copropriété vote la remise à neuf du système d’ascenseur ou un ravalement de façade du bâtiment, le bailleur supportera (au prorata de son investissement) le coût de cette nouvelle charge. Celui-ci, étant propriétaire d’un bien immobilier, devra s’acquitter en fin d’année d’une taxe foncière.

 

La location d’un studio représente une activité contraignante pour un particulier. Outre les différents risques  et les charges élevés, l’investisseur doit gérer et administrer son bien seul.

 

Concrètement, un investisseur fera l’acquisition d’un studio pensant qu’il réalise une opération qui s’avérera rentable.  En s’appuyant sur les différentes charges citées ci-dessus et en prenant en compte le niveau des loyers et le prix d’acquisition du bien, nous pouvons estimer à 6,2 % le rendement Brut d’un studio. Cependant, la réalité est différente. Une fois les principales charges et l’imposition déduites des loyers annuels, le rendement d’un studio s’écroule. Celui-ci est alors réduit à 1,6%. Ce rendement représente alors la rentabilité nette du studio.

 

Nous pouvons alors affirmer que l’investissement dans un studio semble être une opération pertinente pour poser les premières pierres d’un patrimoine. Face aux différentes contraintes, il reste un investissement rassurant car tangible. Cependant, dans un souci de mutualisation des risques et de diversification d’un patrimoine, il sera conseillé à un particulier d’orienter son choix vers l’acquisition de parts de SCPI. 

 

 

  • Investissement en SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier est une société de gestion réalisant l’acquisition de biens immobiliers par le concours de l’épargne public. Les acquisitions sont alors étudiées pour répondre aux besoins du marché et assurer un taux d’occupation important. Les SCPI investissent dans différents types de biens comme les bureaux, les entrepôts, les commerces ainsi que les centres hospitaliers et scolaires.

 

Grâce au marché unique européen, il est désormais possible pour un particulier d’investir sur des marchés en pleine croissance. Les locataires du parc immobilier seront sélectionnés par la société selon leurs critères pour assurer le paiement des loyers. Il s’agit majoritairement de professionnels cherchant à loger leurs bureaux. Une fois tous les loyers collectés, la SCPI reverse des dividendes aux associés selon leur participation dans la société.

 

En investissant en parts de SCPI, le particulier profite des avantages de l’immobilier tout en éliminant les contraintes. Le montant de l’allocation ne sera pas majoré. Le prix affiché sera donc le prix payé par l’investisseur. Les parts seront alors acquises sans passer par un notaire, ce qui réduit les frais d’acquisition. Par la suite, des loyers seront perçus de la SCPI et aucune gestion locative ne sera exercée par l’associé. Cela représente donc une excellente opportunité pour développer son patrimoine, tout en bénéficiant d’une rente régulière.

 

 

Les SCPI font l’acquisition de bâtiments de différentes natures et réparti sur l’ensemble du territoire et dans certains pays européens.  Par cette diversification de son parc immobilier, la société peut donc limiter d’éventuels risques et proposer aux investisseurs des rendements autour de 5,2 % par an.

 

 

L’investissement en parts de SCPI est accessible avec un ticket d’entrée réduit. A l’inverse de l’immobilier traditionnel, cet investissement sera abordable avec une allocation de 5 000 €. De plus, la valeur de son investissement n’est pas figée. Grâce aux différentes revalorisations foncières du parc immobilier et locatives, le portefeuille de parts sera susceptible de progresser de 1 % chaque année. Ces réajustements seront réalisés par un expert indépendant, obligeant alors la SCPI a réalisé des travaux d’entretien. Ceux-ci seront alors à la charge de la société de gestion. L’associé ne subira donc aucune charge liée à ses parts. L’investissement en parts de SCPI n’implique pas de taxe foncière en fin d’année. En effet, le propriétaire des parts ne détient pas un bien à part entière, mais une partie d’un bien. Cela lui permet alors d’être exonéré de taxe foncière.

 

La revente des parts est simplifiée. L’associé ne sera alors pas confronté au marché pour trouver un acquéreur. Une simple lettre recommandée adressée à la SCPI assurera la revente des parts.

 

La transmission des parts est envisageable et facilité, grâce à un portefeuille divisible.

 

La souscription en part de SCPI reste un investissement intéressant pour une personne cherchant à diversifier ou à se créer un patrimoine. Cependant, toutes les SCPI ne se valent pas. Une étude rigoureuse de la société et de sa stratégie doit être menée. Ses indicateurs de performance seront pris en compte pour identifier ses capacités de gestion. Pour réaliser l’allocation la plus pertinente, il sera alors conseillé à un investisseur de s’entourer de professionnels, qui l’accompagneront au mieux dans sa démarche d’investissement.

 

 

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