Le bail commercial, la garantie d'un investissement réussi !


LE BAIL COMMERCIAL, LA GARANTIE D'UN INVESTISSEMENT RÉUSSI !

 

Le bail commercial est un contrat signé entre le propriétaire du bien et l’exploitant de la résidence de services. Celui-ci prendra effet dès la mise en exploitation du bien. Il s’agit alors d’un engagement sur le long terme qui lie les deux parties. Le caractère du contrat pourra varier selon les gestionnaires et les supports choisis. Généralement, les gestionnaires EHPAD offrent des contrats plus sécurisants. Toute fois, il conviendra de s’entourer de gestionnaires sérieux et disposant une expérience reconnue !

 

Astucesimmo.fr a donc identifié les points clés de ce document, qui reste la pierre angulaire d'un investissement réussi :

 

  • Durée du bail commercial

En règle générale, un bail commercial est signé pour une durée minimum de 9 ans. Il s’agit donc d‘un engagement de long terme. Durant toute la période du bail,  le gestionnaire assurera alors le versement des loyers et l’entretien de la structure.

 

 

  • Les loyers

Le loyer annuel déterminé par l’exploitant devra être présent sur le bail commercial. Par la signature du contrat, l’exploitant s’engage à verser des loyers réguliers à l’investisseur, même en l’absence de locataires. L’attrait de loyers élevés doit mettre la puce à l’oreille à l’investisseur. En effet, en comparaison avec les biens similaires du marché, si le rendement proposé est supérieur à celui du secteur, cela peut signifier une défaillance future de l’exploitant.

 

 

  •  Les obligations du gestionnaire

Le gestionnaire a l’obligation d’informer le propriétaire d’éventuels risques naturels ou technologiques supportés par la structure.

 

Un bien lui étant alors confié, il sera tenu pour responsable si l’état de la résidence venait à se dégrader. Le bien loué devra alors conserver son utilité, ce qui signifie qu’il doit être loué à un locataire en adéquation avec les missions de la structure. Un établissement EHPAD ne pourra donc pas accueillir un étudiant !

Le responsable de l’établissement sera dans l’obligation de verser des loyers à l’investisseur même si son bien n’est pas loué.

 

En fin d’exercice, le bilan de l’année écoulée devra être communiqué. Celui-ci présente le taux de remplissage de la résidence, les événements significatifs apparus au cours de l’année, le montant et l’évolution des principaux postes de dépense ainsi que les recettes dégagées par l’établissement.

 

Pour prévenir d’éventuels risques inhérent à son activité, le représentant de la résidence sera contraint de souscrire à des polices d’assurance. Celles-ci garantissant alors sa couverture en cas de dégâts des eaux, d’incendies mais également pour protéger sa responsabilité civile professionnelle.

 

 

  • Les obligations du propriétaire

Le propriétaire est de l’obligation de ne pas interférer dans l’administration de son bien. Ayant confié son investissement à un exploitant, celui-ci n’a donc aucune mainmise sur la gestion de la résidence.

Il n’aura pas de droit de regard sur le locataire et ne pourra disposer de son acquisition comme bon lui semble.

 

Il devra s’acquitter des différentes charges lui étant attribué (taxe foncière) et devra supporter le renouvellement du mobilier en fin de période (généralement tous les 9 ans).

 

 

  • La révision

Les loyers présentés initialement dans le bail commercial ne sont pas gelés sur la période. Des revalorisations auront alors lieu. Généralement, elles interviennent chaque année selon l’évolution de l’indice du coût de la construction.  Certains gestionnaires possèdent leur propre indice de revalorisation, mais en moyenne il sera possible de voir une amélioration du bien de 1 % chaque année. Celle-ci sera conditionnée par  la réalisation de travaux de mise aux normes, de rénovation et d’entretien.

 

 

  •  La sous-location du bien

L’investisseur, en signant le bail commercial, accepte de ne pas interférer dans les missions locatives de l’exploitant. Il ne pourra donc pas déterminer quel locataire occupera son bien. C’est le gestionnaire de la résidence qui sera apte à mettre à la disposition d’un éventuel locataire le logement.

 

 

  • La représentation de l’investisseur aux assemblées générales

L’investisseur n’ayant aucune contrainte de gestion de son bien, il sera alors accordé que l’exploitant représentera le propriétaire lors d’éventuelles assemblées générales. Le gestionnaire devra alors défendre les intérêts de l’investisseur et lui permettre d’avoir un retour sur les différentes décisions affectant la structure.

 

 

  • La répartition des charges

Les charges sont évoquées dans le contrat et leur répartition est souvent avantageuse pour l’investisseur. En effet, l’exploitation supportera la quasi-totalité des dépenses rattachées. L’article 605 et 606 assurera la prise en charge des travaux de gros œuvre par le gestionnaire.

 

Sera alors à la charge du propriétaire du bien, la taxe foncière. En effet, étant propriétaire d’un bien immobilier, cette taxe devra être acquittée tous les ans comme pour un bien classique. Le renouvellement du mobilier devra être supporté par l’investisseur. S’agissant d’un bien meublé, les équipements devront être changés car des dégradations ou une obsolescence de certains composants peuvent apparaître. Dans le cas d’un EHPAD, le renouvellement du mobilier interviendra tous les 9 ans.

 

 

Les frais inhérents au bailleur représentent des postes de dépenses exceptionnelles. Toute la vie quotidienne et son fonctionnement seront laissés à l’exploitant qui aura la responsabilité de veiller à la bonne tenue de la structure. Cela permet alors à l’investisseur de récupérer, une fois le bail commercial arrivé à échéance, un bien dans l’état auquel il avait été confié au gestionnaire.

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